Contexte et genèse de la loi LOM en copropriété
Avant la loi LOM, installer une borne de recharge dans un parking collectif relevait d'un véritable parcours du combattant. Le propriétaire souhaitant équiper sa place devait convaincre l'assemblée générale, obtenir une majorité qualifiée et supporter seul la charge administrative. Le résultat : moins de 3 % des copropriétés françaises disposaient d'une infrastructure de recharge opérationnelle en 2019, malgré une croissance exponentielle du parc de véhicules électriques.
La loi LOM a tiré les conséquences de ce constat. Elle s'articule autour de deux leviers complémentaires : d'un côté, des obligations de pré-équipement IRVE imposées aux bâtiments neufs et aux rénovations lourdes ; de l'autre, un renforcement du droit à la prise permettant à chaque résident d'installer une borne individuelle sans avoir à obtenir l'accord de la copropriété, sauf motif légitime et sérieux.
Le texte s'inscrit dans le cadre plus large de la directive européenne EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) et des objectifs climatiques fixés par la loi Énergie-Climat de 2019. La France s'est engagée à ce que 100 % des ventes de véhicules neufs soient électriques d'ici 2035 : sans infrastructure de recharge adaptée dans les copropriétés — qui concentrent plus de 45 % des résidences principales — cet objectif ne peut être atteint.
Les obligations concrètes en 2026 : ce que dit la loi
La loi LOM distingue plusieurs catégories de bâtiments auxquelles s'appliquent des obligations différentes. En 2026, la grille suivante est en vigueur :
| Catégorie de bâtiment | Obligation | Seuil de déclenchement | Échéance |
|---|---|---|---|
| Bâtiment résidentiel neuf | Pré-équipement 100 % des places | Dès 1 place de stationnement | Depuis 2021 |
| Bâtiment neuf non résidentiel | Pré-équipement 20 % des places + 1 borne active | ≥ 10 places | Depuis 2021 |
| Copropriété existante résidentielle | Pré-équipement selon vote AG ou droit à la prise individuel | ≥ 10 places couvertes ou closes | Progressif 2025-2035 |
| Rénovation lourde (permis ≥ 25 % valeur bâtiment) | Pré-équipement 10 % des places | ≥ 10 places | Depuis 2023 |
Pour les copropriétés existantes, la loi LOM ne crée pas d'obligation d'installer des bornes actives du jour au lendemain. Ce qu'elle organise, c'est un droit à la recharge opposable : tout copropriétaire ou locataire peut exiger, dans les conditions prévues par les articles L.111-3-8 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH), la pose d'une borne individuelle sur sa place de stationnement. La copropriété ne peut s'y opposer que si elle démontre, à ses frais, une impossibilité technique ou financière grave.
En pratique, en 2026, les copropriétés qui ont ignoré ces obligations courent un risque accru, notamment lors de transactions immobilières (les diagnostics techniques obligatoires intègrent désormais un état du pré-équipement IRVE) et en cas de contrôle lors d'une demande de subvention.
Planning progressif et échéances clés
La montée en charge des obligations issues de la loi LOM suit un calendrier précis que tout syndic doit intégrer dans sa gestion pluriannuelle. Voici les grandes étapes :
| Année | Mesure | Qui est concerné |
|---|---|---|
| 2019 | Promulgation de la loi LOM — entrée en vigueur du droit à la prise renforcé | Toutes copropriétés |
| 2021 | Obligation de pré-équipement pour les constructions neuves et rénovations lourdes | Bâtiments neufs ≥ 10 places |
| 2023 | Extension aux rénovations lourdes des bâtiments existants — plan pluriannuel de travaux IRVE recommandé | Copropriétés ≥ 200 lots |
| 2025 | Mise à jour du diagnostic technique global (DTG) intégrant l'état du pré-équipement IRVE | Copropriétés ≥ 50 lots |
| 2026 | Renforcement des contrôles — obligation d'inscrire la question IRVE à l'ordre du jour de l'AG si demande d'un copropriétaire | Toutes copropriétés ≥ 10 places |
| 2030 | Objectif national : 50 % des places en copropriété accessibles à la recharge | Parc national |
| 2035 | Fin de la vente de véhicules neufs thermiques en Europe — toutes les copropriétés doivent être pré-équipées | Parc national |
Rôle du syndic : obligations, responsabilités et procédure
Le syndic de copropriété est au cœur du dispositif. La loi LOM lui attribue des missions précises qu'il ne peut pas ignorer sans engager sa responsabilité civile professionnelle.
Obligation d'information et de conseil : le syndic doit informer les copropriétaires de l'existence du droit à la prise, des aides disponibles (programme ADVENIR, MaPrimeRénov', exonérations fiscales) et des démarches à suivre pour engager un projet collectif. Cette information doit figurer dans le rapport de gestion annuel.
Obligation d'inscription à l'ordre du jour : dès lors qu'un copropriétaire en fait la demande dans les délais réglementaires (au moins 6 semaines avant l'AG), le syndic est tenu d'inscrire la question de l'équipement en bornes de recharge à l'ordre du jour. Il doit joindre au moins un devis et la documentation technique minimale.
Procédure pour une demande individuelle (droit à la prise) : lorsqu'un résident souhaite installer une borne sur sa place à ses frais, le syndic dispose de 3 mois pour notifier un refus motivé. Passé ce délai, le silence vaut acceptation. Le syndic peut mandater un bureau d'études pour évaluer la faisabilité technique (puissance disponible, configuration du tableau général, capacité du transformateur ENEDIS) et, si les travaux sont compatibles, doit délivrer l'autorisation sans vote de l'AG.
Procédure pour un projet collectif : le syndic instruit le projet, sélectionne des prestataires certifiés IRVE, négocie les conditions d'exploitation (éventuel gestionnaire de charge) et soumet le dossier au vote. La majorité requise est celle de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires) pour les travaux d'intérêt collectif, ou de l'article 24 (majorité simple) si les travaux sont inscrits dans le plan pluriannuel déjà voté.
Sanctions et risques en cas de non-conformité
La loi LOM a prévu un régime de sanctions graduées. Même si les contrôles systématiques ne sont pas encore déployés à grande échelle en 2026, plusieurs risques concrets pèsent sur les copropriétés et les syndics défaillants.
Refus illégal d'une demande individuelle. Si le syndic s'oppose sans motif valable à une demande de droit à la prise, le copropriétaire ou le locataire peut saisir le tribunal judiciaire. Le délai de traitement est généralement de 3 à 6 mois. Le tribunal peut ordonner l'autorisation des travaux sous astreinte (jusqu'à 100 € par jour de retard) et condamner la copropriété aux dépens. Les frais d'avocat et d'expertise technique restent à la charge de la partie perdante.
Non-conformité des bâtiments neufs. Pour les promoteurs et maîtres d'ouvrage de constructions neuves livrées après 2021 sans pré-équipement conforme, les pénalités prévues par le Code de la construction peuvent atteindre 45 000 € d'amende. La Direction Départementale des Territoires (DDT) dispose d'un pouvoir de contrôle lors de la délivrance du certificat de conformité.
Impact sur la valeur immobilière. À compter de 2025, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif et le diagnostic technique global (DTG) intègrent une mention sur l'état du pré-équipement IRVE. Une copropriété non conforme verra cet état reflété dans les documents remis aux acquéreurs potentiels, ce qui peut peser sur les prix de vente.
Responsabilité du syndic. Un syndic professionnel qui n'aurait pas informé les copropriétaires de leurs obligations, ou qui aurait refusé d'inscrire une résolution IRVE à l'ordre du jour malgré une demande régulière, engage sa responsabilité civile. Dans les cas les plus graves (mauvaise foi avérée), la responsabilité pénale pour abus de confiance peut être invoquée.
| Type de manquement | Qui peut agir | Sanction potentielle |
|---|---|---|
| Refus illégal droit à la prise | Copropriétaire / locataire | Injonction judiciaire + astreinte jusqu'à 100 €/jour |
| Non-conformité bâtiment neuf | DDT / administrations | Amende jusqu'à 45 000 € |
| Défaut d'information par le syndic | Syndicat des copropriétaires | Responsabilité civile professionnelle + résiliation contrat |
| Non-conformité lors revente | Acquéreur | Décote sur le prix, action en garantie des vices |
Cas pratiques : scénarios courants en copropriété
Pour mieux comprendre l'application concrète de la loi LOM en 2026, voici quatre scénarios types fréquemment rencontrés, avec les démarches à suivre dans chaque cas.
Marie est propriétaire d'un appartement dans une résidence des années 1980 avec parking souterrain de 24 places. Elle vient d'acheter une voiture électrique et souhaite installer une borne sur sa place attitrée. Elle invoque le droit à la prise en adressant une notification au syndic par lettre recommandée. Le syndic dispose de 3 mois pour répondre. En l'absence de réponse, Marie peut mandater un installateur certifié IRVE et engager les travaux à ses frais. Les coûts d'extension du tableau électrique jusqu'à sa place sont à sa charge ; les parties communes (gaines, fourreau existant) doivent être mises à disposition gratuitement.
Durée estimée : 1 à 4 mois | Coût moyen : 1 200 à 2 500 € (avant aides)
La copropriété "Les Pins" compte 60 appartements et un parking de 55 places. Plusieurs copropriétaires ont des véhicules électriques. Après étude, le conseil syndical propose l'installation d'une infrastructure collective avec 10 points de charge actifs et le pré-câblage de 30 places supplémentaires. Le projet est soumis au vote à la majorité de l'article 25. Le syndicat des copropriétaires fait appel au programme ADVENIR et obtient une subvention couvrant 50 % du coût des bornes actives. Les travaux sont réalisés en 6 semaines par un installateur certifié IRVE. Chaque usage est facturé individuellement grâce à un système de badge et de pilotage intelligent.
Durée estimée : 6 à 12 mois (AG comprise) | Coût net après aides : environ 800 à 1 500 € par point de charge
Thomas est locataire et dispose d'une place de parking dans le bail. Il peut exercer le droit à la prise à la condition d'en informer son propriétaire bailleur par lettre recommandée, puis que ce dernier transmette la notification au syndic. Si le propriétaire refuse de relayer la demande, Thomas peut saisir directement le syndic avec copie du bail attestant de l'usage du parking. Le coût des travaux reste à la charge de Thomas ; le propriétaire ne peut pas lui réclamer de remise en état lors du départ si la borne est démontable ou si elle est laissée sur place à titre gratuit.
Point d'attention : vérifier que le bail mentionne expressément l'usage d'une place de stationnement couverte.
Le promoteur d'une résidence de 40 logements livrée en 2022 n'a pas réalisé le pré-équipement IRVE obligatoire depuis 2021. Les copropriétaires peuvent, d'une part, agir contre le promoteur sur le fondement de la garantie décennale ou de la garantie de parfait achèvement pour les dommages constatés dans l'année suivant la réception, et d'autre part, signaler le manquement à la DDT. En parallèle, le syndicat peut engager les travaux de mise en conformité et en récupérer le coût auprès du promoteur via une action en responsabilité contractuelle.
Délai de prescription : 10 ans pour l'action en responsabilité décennale à compter de la réception.
Droits des copropriétaires et locataires en 2026
La loi LOM a renforcé de manière substantielle les droits individuels en matière de recharge. En 2026, voici ce à quoi chaque résident peut prétendre :
Le droit à la prise (article L.111-3-8 du CCH) permet à tout occupant — propriétaire ou locataire — de faire installer une borne de recharge sur sa place attitrée, à ses frais, sans que la copropriété puisse s'y opposer de manière discrétionnaire. Ce droit s'exerce par simple notification écrite au syndic et au propriétaire bailleur le cas échéant. La copropriété ne peut refuser que pour des motifs techniques sérieux, dûment étayés par un rapport d'expert.
Le droit à l'information : tout copropriétaire peut demander au syndic communication des études techniques réalisées sur le parking, des devis obtenus et des correspondances échangées avec des prestataires IRVE. Ce droit découle de l'obligation générale de transparence du syndic et des dispositions du décret du 17 mars 1967 modifié.
Le droit d'inscrire une résolution à l'ordre du jour : tout copropriétaire peut, en respectant les délais légaux, demander l'inscription d'un point sur l'équipement en bornes de recharge à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si la demande est formulée par écrit et parvient au syndic au moins 6 semaines avant l'AG, celui-ci est tenu de l'inscrire.
Le droit à la subvention collective : lorsque la copropriété décide collectivement d'installer des bornes, l'ensemble du syndicat peut bénéficier du programme ADVENIR, qui finance jusqu'à 50 % des coûts d'installation en contexte résidentiel collectif. Cette aide est cumulable avec la TVA réduite à 5,5 % sur l'ensemble des travaux.
Le droit au raccordement prioritaire : pour les projets collectifs de grande envergure (plus de 20 points de charge), les copropriétés peuvent bénéficier d'un raccordement renforcé au réseau Enedis via la procédure d'accélération prévue par la loi de programmation sur l'énergie et le climat (LPEC).
Ces droits sont complémentaires des obligations pesant sur les copropriétés. Ensemble, ils forment un cadre cohérent qui vise à rendre la recharge en copropriété aussi accessible et fluide que la recharge à domicile en maison individuelle. Le chemin est encore long — environ 70 % des copropriétés françaises n'ont toujours pas pris de décision formelle en 2026 — mais les outils juridiques et financiers existent. L'enjeu pour les prochaines années est avant tout pédagogique et organisationnel.
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